“Os preços das locações vão disparar” – INCORRETO
Na realidade, a pressão fiscal sobre o segmento diminui, devido a:
- Faixa de isenção para valores até R$ 600;
- Abatimento de 70% no percentual da alíquota;
- Carga tributária menor que a atual (substituindo PIS/Cofins) para empresas.
Esclarecimento sobre as regras de 2026
Não é verídico que todos os donos de imóveis de temporada pagarão novos tributos já em 2026. A classificação de aluguel de curta duração (até 90 dias) como serviço de hotelaria aplica-se exclusivamente aos contribuintes do IBS/CBS.
Um indivíduo (pessoa física) só passa a ser enquadrado como contribuinte se preencher dois requisitos: possuir mais de 3 propriedades alugadas e obter faturamento anual superior a R$ 240 mil. Além disso, a implementação da Reforma é gradual; o impacto financeiro total não ocorre de forma instantânea em 2026. A base jurídica correta é a LC 214/2025.
Pontos fundamentais da nova norma:
Cronograma de Transição: 2026 é um ano de calibração. A cobrança definitiva e integral será escalonada entre 2027 e 2033.
Fundamentação Legal: O regramento das locações provém da Lei Complementar nº 214/2025 (IVA dual). Menções a uma “LC 227/2025” para este fim são imprecisas.
Pessoas Físicas: O pequeno locador permanece tributado apenas pelo IRPF. O novo sistema (IBS/CBS) só atinge quem profissionaliza a atividade (mais de 3 imóveis e renda > R$ 240 mil/ano).
Alíquotas Reais: Locações residenciais comuns terão 70% de desconto na base de cálculo do IBS/CBS. No caso da temporada equiparada a hotelaria, embora o benefício seja menor, os boatos de taxas de 44% são infundados.
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Guia Prático: Quem será tributado?
Empresa (PJ) – Aluguel até R$ 600: * Paga imposto? Não. Isenção integral.
Empresa (PJ) – Aluguel de R$ 1.000: * Paga imposto? ✅ Apenas sobre os R$ 400 excedentes, com o benefício de 70% de desconto na taxa.
Pessoa Física (Pequeno Proprietário): * Paga imposto? Não. Mesmo com valores altos, segue isento do IBS/CBS se tiver até 3 imóveis ou renda anual abaixo de R$ 240 mil.
Grande Investidor (PF com alta renda e muitos imóveis): * Paga imposto? ✅ Sim. Contudo, desfruta de deduções por manutenção, aplica a redução de alíquota e o inquilino de baixa renda ainda pode ter direito a cashback.
O que mudou com as atualizações da LC 227/2025?
Esta norma trouxe ajustes que favorecem o cidadão:
- Proteção ao Pequeno Locador: Dificultou o enquadramento automático de pessoas físicas como contribuintes, evitando cobranças indevidas.
- Redutor Social Mensal: Confirmou-se que o desconto social é aplicado todo mês, garantindo estabilidade jurídica.
- Correção Monetária: O teto de R$ 240 mil será reajustado anualmente pelo IPCA, impedindo que a inflação “empurre” o cidadão para o novo imposto sem aumento real de riqueza.
Conclusão: Os dados demonstram que a Reforma prioriza a desoneração de aluguéis populares e corrige falhas do sistema antigo. A tese de um aumento generalizado nos preços carece de fundamento real.